SERVIÇO · DIREITO IMOBILIÁRIO
Usucapião: tipos, prazos de posse, requisitos e como pedir em cartório ou na Justiça
A usucapião transforma a posse prolongada de um imóvel em propriedade. O prazo vai de 2 a 15 anos, conforme o tipo, e o pedido pode ser feito em cartório, sem processo, quando ninguém se opõe. Veja a tabela das modalidades e descubra qual se aplica a você.
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.244; Constituição, arts. 183 e 191base legal
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A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono pelo prazo da lei. Os principais tipos são: extraordinária (15 anos, ou 10 com moradia ou obras), ordinária (10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 em certos casos), especial urbana (5 anos, até 250 m², para moradia de quem não tem outro imóvel), especial rural (5 anos, até 50 hectares produtivos) e familiar (2 anos, contra o ex-cônjuge que abandonou o lar). Imóveis públicos não podem ser usucapidos. O pedido pode ser extrajudicial (cartório) ou judicial.
- 2 a 15 anosde posse, conforme o tipo
- 250 m²limite da usucapião urbana especial
- Cartóriose não houver oposição
- Públicoimóvel público não pode
O que é posse “mansa e pacífica com ânimo de dono”?
- Mansa e pacífica: ninguém contestou a posse na Justiça durante o prazo.
- Contínua: sem interrupção. É possível somar a posse dos antigos possuidores (quem vendeu ou deixou de herança), se houver ligação entre elas.
- Com ânimo de dono: você age como proprietário: paga IPTU, faz obras, cuida, decide. Quem ocupa como inquilino, comodatário ou caseiro não tem ânimo de dono e, em regra, não pode usucapir enquanto durar essa relação.
Veja quais documentos provam a posse em prova de posse.
Usucapião em cartório ou na Justiça?
A usucapião extrajudicial é pedida no cartório de registro de imóveis da região, com advogado, ata notarial, planta e memorial assinados por profissional habilitado e certidões (Lei 6.015, art. 216-A). Se os confrontantes e o antigo proprietário não se opuserem, o oficial registra a propriedade. Veja usucapião extrajudicial: passo a passo.
Se houver oposição ou se faltar algum documento essencial, o caminho é a usucapião judicial.
Quando a usucapião não cabe
- Imóveis públicos (da União, do DF, do estado, do município, da Terracap), mesmo abandonados (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Para eles, o caminho pode ser a Reurb. Veja regularização de imóvel.
- Posse com permissão do dono (comodato, locação), enquanto durar.
- Posse clandestina ou violenta, enquanto não cessar.
- Prazo ainda não completado.
Tipos de usucapião, prazos e requisitos
| Tipo | Prazo de posse | Principais requisitos | Base legal |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 com moradia ou obras) | Posse com ânimo de dono; não exige título nem boa-fé | CC, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos (5 se comprou e o registro foi cancelado, com moradia) | Justo título e boa-fé | CC, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | Até 250 m², moradia, não ter outro imóvel | CF, art. 183; CC, art. 1.240 |
| Especial rural | 5 anos | Até 50 ha, produtiva pelo trabalho, moradia, sem outro imóvel | CF, art. 191; CC, art. 1.239 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano até 250 m² do casal; ex-cônjuge abandonou o lar | CC, art. 1.240-A |
| Coletiva | 5 anos | Núcleo urbano informal, área por possuidor menor que 250 m² | Estatuto da Cidade, art. 10 |
Quais são os prazos?
- 15 anosna extraordinária (10 com moradia ou obras)Código Civil, art. 1.238
- 5 anosna especial urbana e ruralConstituição, arts. 183 e 191
- 2 anosna familiarCódigo Civil, art. 1.240-A
- 15 diaspara os notificados se manifestarem no cartórioLei 6.015/1973, art. 216-A
Quais documentos separar?
- Comprovantes de IPTU, água e luz ao longo dos anos
- Contrato de compra, cessão ou recibos (se houver)
- Fotos antigas e notas de obras
- Declarações de vizinhos
- Planta e memorial descritivo (engenheiro ou arquiteto)
- Certidões do imóvel e dos possuidores
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PERGUNTAS FREQUENTES
Perguntas frequentes sobre usucapião
Quando se dá o usucapião?
Quando a posse com ânimo de dono, mansa, pacífica e contínua completa o prazo da modalidade: de 2 a 15 anos. A sentença ou o registro em cartório apenas reconhecem a propriedade.
O que é usucapião familiar?
É a usucapião de 2 anos do imóvel urbano de até 250 m² que era do casal, a favor de quem ficou morando nele depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar (Código Civil, art. 1.240-A).
Quando o usucapião não cabe?
Em imóveis públicos, na posse por locação ou comodato, na posse violenta ou clandestina e quando o prazo não foi completado.
Quanto custa uma usucapião?
Envolve planta e memorial, ata notarial, emolumentos de registro (ou custas judiciais) e honorários. Veja quanto custa um advogado imobiliário.
Posso usucapir imóvel de herança?
Um herdeiro pode usucapir a parte dos outros se tiver posse exclusiva, com ânimo de dono e sem oposição, pelo prazo legal. Os tribunais analisam cada caso.
Pagar IPTU dá direito à usucapião?
Sozinho, não, mas é uma das provas mais fortes de ânimo de dono.
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