SERVIÇO · DIREITO IMOBILIÁRIO
Locação e despejo: ação por falta de pagamento, liminar de 15 dias e direitos do inquilino
A Lei do Inquilinato protege os dois lados. O proprietário pode retomar o imóvel por ação de despejo, com liminar para desocupar em 15 dias em alguns casos. O inquilino pode purgar a mora e continuar no imóvel. Veja como funciona, para quem aluga e para quem mora de aluguel.
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)base legal
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Resposta rápida
A ação de despejo é o único meio legal de retomar um imóvel alugado (Lei 8.245/1991, art. 5º). Por falta de pagamento, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias se o contrato não tiver garantia (art. 59, § 1º, IX). O inquilino pode evitar o despejo pagando o débito em 15 dias (purga da mora), uma vez a cada 24 meses (art. 62). O despejo também cabe por fim do prazo, infração contratual e retomada para uso próprio, conforme o caso.
- 15 diaspara desocupar na liminar
- 15 diaspara purgar a mora
- 1 veza cada 24 meses pode purgar
- Proibidodespejar sem ação judicial
Despejo por falta de pagamento
- Com 1 aluguel atrasado, o proprietário já pode entrar com a ação de despejo cumulada com cobrança.
- Se o contrato não tem garantia (fiador, caução, seguro-fiança), o juiz pode dar liminar para desocupar em 15 dias, mediante caução de 3 aluguéis (art. 59, § 1º, IX).
- Citado, o inquilino pode purgar a mora em 15 dias: depositar aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários (art. 62, II).
- Sem pagamento, vem a sentença, com prazo para desocupar (em regra, 30 dias, ou 15 em alguns casos, art. 63), e a cobrança segue contra o inquilino e o fiador.
Veja a linha do tempo completa em revisão de aluguel e, para fiadores, exoneração de fiador.
Outros motivos de despejo
- Fim do contrato residencial: em contrato de 30 meses ou mais, o proprietário pode retomar ao fim do prazo, com notificação (denúncia vazia, art. 46). Em contratos menores, a retomada imotivada só depois de 5 anos, salvo exceções (art. 47).
- Uso próprio ou de familiar, obras urgentes, infração contratual (sublocação sem autorização, dano ao imóvel).
- Venda do imóvel: o comprador pode pedir a desocupação em 90 dias, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência registrada na matrícula (art. 8º). O inquilino tem direito de preferência na compra (art. 27).
Direitos do inquilino
- Não ser retirado sem ação judicial: trocar a fechadura, cortar água e luz ou retirar pertences é ilegal e gera indenização.
- Purgar a mora e continuar no imóvel.
- Preferência na compra.
- Devolver o imóvel antes do prazo pagando multa proporcional (art. 4º). Se a mudança for por transferência do emprego, sem multa.
- Receber de volta a caução, corrigida.
- No contrato comercial, a ação renovatória garante a renovação se cumpridos os requisitos (art. 51), proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
Quais são os prazos?
- 15 diaspara desocupar na liminarLei 8.245/1991, art. 59, § 1º
- 15 diaspara purgar a mora após a citaçãoLei 8.245/1991, art. 62
- 30 diaspara desocupar após a sentença, em regraLei 8.245/1991, art. 63
- 1 ano a 6 mesesantes do fim para a renovatória comercialLei 8.245/1991, art. 51, § 5º
Quais documentos separar?
- Contrato de locação e aditivos
- Comprovantes de pagamento ou planilha de débitos
- Notificações enviadas e recebidas
- Vistoria de entrada
- Dados do fiador ou da apólice de seguro-fiança
- Matrícula do imóvel
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PERGUNTAS FREQUENTES
Perguntas frequentes sobre despejo
Como é a ação de despejo?
O proprietário entra com a ação, o inquilino é citado e pode purgar a mora ou contestar. Se não pagar nem vencer a defesa, o juiz manda desocupar.
Como derrubar uma ordem de despejo?
Pagando o débito no prazo (purga da mora), mostrando que a dívida não existe ou é menor, apontando nulidades no processo ou recorrendo. Um advogado avalia o caminho no prazo.
Como funciona a ordem de despejo por falta de pagamento?
Com a liminar ou a sentença, o inquilino é intimado a sair no prazo. Se não sair, há despejo forçado com oficial de justiça e, se preciso, força policial.
Quantos meses de atraso para despejar?
Basta 1 aluguel atrasado para entrar com a ação.
O proprietário pode entrar no imóvel alugado?
Só com aviso e concordância do inquilino, para vistoria, nas condições do contrato (art. 23, IX).
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