SERVIÇO · DIREITO IMOBILIÁRIO
Direito condominial: cobrança de taxa, multas, assembleias, síndico e conflitos entre vizinhos
O condomínio tem regras próprias: a convenção, o regimento interno e o Código Civil. Taxa atrasada pode levar à penhora do próprio apartamento, e multas, assembleias e decisões do síndico podem ser contestadas. Veja como funciona para condôminos, síndicos e administradoras.
- Código Civil, arts. 1.331 a 1.358base legal
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Resposta rápida
O direito condominial é regido pelo Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), pela convenção e pelo regimento interno. A taxa condominial atrasada tem multa de até 2% (art. 1.336, § 1º) e pode ser cobrada por execução direta (CPC, art. 784, X), com possibilidade de penhora do próprio imóvel, mesmo sendo bem de família. O síndico deve prestar contas anualmente (art. 1.348, VIII), e o condômino com comportamento antissocial pode ter multa de até 10 vezes a taxa (art. 1.337).
- 2%de multa máxima pelo atraso
- Execuçãodireta da taxa
- Penhorado próprio imóvel é possível
- 10 vezesa taxa: multa ao antissocial
Taxa de condomínio atrasada
A dívida de condomínio é título executivo: o condomínio pode entrar direto com execução, sem precisar de ação de cobrança (CPC, art. 784, X). Como a dívida é do próprio imóvel, ele pode ser penhorado mesmo que seja o único da família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Juros e multa (até 2%) são os da convenção. Quem está devendo deve negociar cedo: um acordo por escrito suspende a execução.
Assembleias e decisões
As decisões seguem quóruns do Código Civil e da convenção: obras voluptuárias exigem 2/3; alteração da convenção, 2/3; mudança da destinação do edifício, quórum qualificado. Assembleia sem convocação regular ou que viola o quórum pode ser anulada na Justiça. Veja anulação de assembleia condominial.
Síndico e prestação de contas
O síndico deve prestar contas à assembleia todo ano e quando exigido (art. 1.348, VIII), mostrando receitas, despesas e comprovantes. Se não prestar, qualquer condômino pode exigir pela assembleia ou na Justiça. Veja prestação de contas do síndico. O síndico pode ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos em assembleia especial (art. 1.349).
Barulho, animais e aluguel por aplicativo
- Barulho e uso nocivo: o condômino deve respeitar o sossego e a segurança (art. 1.336, IV). Reincidência pode gerar multa e, se antissocial, multa de até 10 vezes a taxa (art. 1.337).
- Animais: a convenção não pode proibir de forma genérica animais que não causam risco ou incômodo, segundo o STJ.
- Aluguel por temporada (aplicativos): o STJ admite que a convenção proíba a locação de curtíssima duração em condomínio residencial.
Quais documentos separar?
- Convenção e regimento interno
- Atas das assembleias
- Boletos e demonstrativo de débitos
- Notificações e multas recebidas
- Prestação de contas do síndico
- Provas de barulho ou dano (vídeos, registros no livro de ocorrências)
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PERGUNTAS FREQUENTES
Perguntas frequentes sobre direito condominial
O condomínio pode tomar o meu apartamento por dívida?
Pode penhorar e levar o imóvel a leilão na execução da taxa, mesmo sendo bem de família. Negociar cedo evita isso.
Qual é a multa máxima por atraso do condomínio?
2% sobre o débito, mais juros e correção (art. 1.336, § 1º).
Posso não pagar o condomínio porque a obra não foi feita?
Não. A taxa é obrigatória. A obra pode ser cobrada do síndico e do condomínio pelos meios próprios.
Inquilino paga taxa extra?
Em regra, despesas ordinárias são do inquilino; as extraordinárias (obras estruturais, fundo de reserva) são do proprietário (Lei 8.245, arts. 22 e 23).
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