SERVIÇO · DIREITO IMOBILIÁRIO
Regularização de imóvel: escritura, registro, contrato de gaveta e Reurb
No Brasil, quem não registra não é dono. Imóvel só com contrato, sem escritura ou sem registro fica vulnerável a dívidas do vendedor, a disputas de herança e não pode ser financiado nem vendido com segurança. Veja o caminho para regularizar o seu.
- Código Civil, art. 1.245; Lei 6.015/1973base legal
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Resposta rápida
Para ser dono de um imóvel, é preciso registrar o título (escritura, formal de partilha, sentença) na matrícula do cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.245). Quem tem só contrato de gaveta pode regularizar por escritura com o vendedor, por adjudicação compulsória (judicial ou, desde 2022, em cartório) se o vendedor não colaborar, por usucapião ou, em áreas irregulares, pela Reurb (Lei 13.465/2017). O caminho depende da situação da matrícula.
- Registroé o que transfere a propriedade
- Adjudicaçãocompulsória até em cartório
- Reurbpara áreas irregulares
- Matrículaconta a história do imóvel
Qual é a situação do seu imóvel?
| Situação | Caminho mais comum |
|---|---|
| Pagou tudo, tem contrato, vendedor colabora | Escritura pública + registro |
| Pagou tudo, vendedor sumiu, morreu ou se recusa | Adjudicação compulsória (cartório ou Justiça) |
| Sem contrato ou com cadeia de contratos, posse há anos | Usucapião |
| Imóvel do falecido ainda no nome dele | Inventário e registro da partilha |
| Loteamento ou condomínio irregular | Reurb |
| Área ou medidas erradas na matrícula | Retificação de registro |
Veja também imóvel sem escritura: como regularizar.
Adjudicação compulsória: quando o vendedor não passa a escritura
Quem pagou o preço e tem um compromisso de compra e venda (registrado ou não) pode exigir a escritura. Se o vendedor se recusa, desapareceu ou faleceu, a adjudicação compulsória transfere o imóvel por decisão judicial ou, desde a Lei 14.382/2022, diretamente no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015, art. 216-B), com advogado, sem processo, quando não há impugnação.
Reurb: regularização de áreas irregulares
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) legaliza núcleos urbanos informais e dá título de propriedade aos ocupantes. Existem duas modalidades: Reurb-S (interesse social, para baixa renda, com isenção de custos) e Reurb-E (interesse específico, demais casos). O pedido é feito ao município ou, no DF, ao órgão distrital, por moradores, associações ou pelo poder público. Em áreas públicas do DF, pode haver venda direta ao ocupante com regras próprias.
Custos da regularização
Os custos variam conforme o caminho: ITBI (imposto municipal ou distrital sobre a transmissão), emolumentos da escritura e do registro, certidões e honorários. Na Reurb-S, há isenções. Antes de começar, peça a matrícula atualizada: ela mostra ônus (penhoras, hipotecas), proprietários e averbações que mudam a estratégia.
Quais documentos separar?
- Matrícula atualizada
- Contrato de compra e venda e recibos
- IPTU em seu nome ou no do vendedor
- Documentos do vendedor
- Contas de consumo (prova de posse)
- Planta e memorial descritivo (se houver)
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Guias para entender o seu caso
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As modalidades, os prazos de 2 a 15 anos e o caminho em cartório.
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Cartório ou Justiça, prazo de 2 meses, ITCMD e partilha.
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Cobrança, multas, assembleias, síndico e conflitos de vizinhança.
PERGUNTAS FREQUENTES
Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel
Escritura é a mesma coisa que registro?
Não. A escritura é o contrato feito no cartório de notas; o registro na matrícula, no cartório de imóveis, é o que transfere a propriedade.
Contrato de gaveta vale alguma coisa?
Vale entre as partes e é prova para adjudicação ou usucapião, mas não protege contra credores do vendedor nem permite vender ou financiar com segurança.
O vendedor morreu antes de passar a escritura. E agora?
É possível cobrar a escritura do espólio no inventário ou fazer a adjudicação compulsória contra os herdeiros.
Quanto tempo leva para regularizar?
Escritura e registro: semanas. Adjudicação em cartório: alguns meses. Usucapião e Reurb: de meses a anos, conforme o caso.
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