SERVIÇO · DIREITO IMOBILIÁRIO
Distrato imobiliário e atraso de obra: quanto você recebe de volta e seus direitos
Comprou na planta e quer desistir, ou a obra atrasou? A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) define quanto a construtora pode reter e em quanto tempo deve devolver. Se o atraso passar de 180 dias, você pode desfazer o negócio com devolução integral. Veja seus direitos.
- Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)base legal
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Pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), se o comprador desiste do imóvel na planta, a incorporadora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, além da corretagem. A devolução ocorre em 180 dias após o desfazimento, ou 30 dias após o habite-se no regime de afetação. Se a construtora atrasar a entrega por mais de 180 dias além do prazo, o comprador pode desfazer o contrato com devolução integral e multa, ou manter a compra e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago.
- 25% ou 50%retenção máxima na desistência
- 180 diasde tolerância no atraso
- Integrala devolução se a obra atrasar
- 1% ao mêsde indenização se mantiver a compra
Quero desistir: quanto recebo de volta?
A Lei 4.591/1964, com as regras da Lei do Distrato (art. 67-A), permite reter:
- Comissão de corretagem, se foi informada no contrato;
- Pena convencional de até 25% dos valores pagos, ou até 50% quando há patrimônio de afetação;
- Se você já recebeu o imóvel, valores pela fruição (0,5% ao mês do valor do contrato) e débitos de IPTU e condomínio.
Contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora têm 7 dias de arrependimento, com devolução integral (art. 67-A, § 10). Contratos anteriores a 2018 seguem a jurisprudência da época (Súmula 543 do STJ), que costuma ser mais favorável ao comprador.
A obra atrasou: quais são os meus direitos?
O contrato pode prever tolerância de 180 dias além do prazo de entrega (art. 43-A). Passado esse prazo:
- Você pode desfazer o contrato e receber tudo de volta, corrigido, com a multa contratual, em até 60 dias.
- Ou pode manter a compra e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, até a entrega.
Atraso também pode gerar lucros cessantes (o aluguel que você deixou de receber ou pagou a mais) e, em situações graves, dano moral. Veja atraso de obra.
Cláusulas abusivas e anulação do negócio
O comprador é consumidor, e o Código de Defesa do Consumidor se aplica. Cláusulas que preveem perda total dos valores, prazos de entrega indefinidos ou correção abusiva podem ser revistas. Em casos de vício grave, fraude ou erro, o negócio pode ser anulado. Veja anulação de negócio imobiliário.
Desistência do comprador × atraso da construtora
| Comprador desiste | Obra atrasa mais de 180 dias | |
|---|---|---|
| Quem dá causa | O comprador | A construtora |
| Devolução | Valores pagos menos a retenção (até 25% ou 50%) e corretagem | Integral, corrigida, mais multa contratual |
| Prazo de devolução | 180 dias, ou 30 dias após o habite-se (afetação) | 60 dias do desfazimento |
| Se mantiver o contrato | — | Indenização de 1% ao mês do valor pago |
Quais documentos separar?
- Contrato de promessa de compra e venda
- Quadro-resumo do contrato
- Comprovantes de todos os pagamentos
- Comunicações com a construtora
- Cronograma e prazo de entrega
- Matrícula com o registro da incorporação
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Escritura, registro, contrato de gaveta, adjudicação e Reurb.
Revisão de contrato
Onerosidade excessiva, cláusulas abusivas, multa e rescisão.
Compra online
Arrependimento de 7 dias, defeito, atraso e responsabilidade do marketplace.
Danos morais
Quando cabe, o que é prova, como o valor é definido e prazos.
PERGUNTAS FREQUENTES
Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário
Posso desistir de um imóvel na planta?
Sim. A construtora pode reter até 25% (ou 50% com patrimônio de afetação) e a corretagem, e devolve o restante nos prazos da lei.
A construtora pode ficar com tudo o que eu paguei?
Não. Cláusula de perda total é abusiva. Os limites da retenção estão na Lei do Distrato.
O que é patrimônio de afetação?
É a separação contábil do empreendimento do restante da construtora, que protege o comprador em caso de falência. Em troca, a lei admite retenção maior na desistência.
A obra atrasou 1 ano. O que faço?
Passados os 180 dias de tolerância, você pode desfazer o contrato com devolução integral e multa, ou exigir indenização mensal até a entrega.
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